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기타-재개발/재건축

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재개발 현금청산

현금청산의 의의
사업시행자는 정비구역안에서 주택재개발사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 주택재개발사업에 반대하는 조합원의 토지, 물건 또는 그 밖의 권리를 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있습니다. 도시정비법 규정에 따라 주택재개발사업구역에 편입되는 토지 등 소유자는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법에 따라 손실보상을 받을 수 있습니다.
  • ※ 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치(도시정비법 제73조)
  • 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
재결신청 지연시 지연이자 및 산정방법
도시정비법 규정에 따라 사업시행자는 위 규정에 따라 재결신청의 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 하여야 하며, 재결신청 지연시 지연이자 연15%를 보상금에 가산하여 지급하여야 합니다.
  • 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치(도시정비법 제73조)
  • 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
  • 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.
현금청산자의 권리
사업시행자와 현금청산자 사이에 협의가 성립되지 않아 사업시행자가 수용재결을 신청한 경우, 현금청산자는 「토지보상법」을 준용하여 손실보상을 받게 됩니다.
  • 토지 및 물건 보상 :현실적인 이용상황과 일반적인 이용상황에 따른 객관적 상황 기준(일시적인 이용상황, 토지소유자등의 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 배제)으로 현황평가 및 개발이익 배제
  • 생활보상 : 토지보상법의 규정에 따라 이주대책 또는 이주 정착금 지급
  • 영업보상 : 토지보상법의 규정에 따라 영업손실에 대한 보상

재건축 매도청구

매도청구권
주택재건축사업을 시행하는 과정에서 사업시행자가 정비사업조합설립에 동의하지 아니한 자, 건축물 또는 토지만 소유한 자, 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자에 대하여 토지 및 건축물의 소유권을 사업시행자에게 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
매도청구권 행사의 의사표시를 하면 그 의사표시가 상대방에 도달한 때에 상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 목적물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립됩니다.
매도청구소송
매도청구와 관련된 소송을 매도청구소송이라 하며, 그 실질은 강제수용과 같습니다. 매도청구권 행사가 당연 무효가 아닌 한 가격만을 다툴 수 있습니다.
매도청구 감정평가
토지수용에 의한 보상평가와는 달리 매도청구에 의한 매매계약체결일을 기준시점으로 개발이익이 반영되는 일반시가로 평가합니다.

재건축 현금청산

현금청산대상자
  • 분양신청을 하지 아니한 자
  • 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
  • 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
  • 표준정관에 의한 현금청산대상자(표준 정관 제44조 제5항)
  • 분양미신청자 등의 승계인
현금청산방법
주택재건축 사업에서 사업의 사행자와 현금청산대상자 간의 협의에 의하여 현금청산의 행사가 이루어지며, 이때 청산금은 양당사자가 서로 협의하여 산정하거나 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 협의할 수 있습니다.
현금청산감정평가
현금청산기준일을 기준으로 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 평가합니다.